H20年－問4・抵当権(権利関係)
難易度 ★★（普通レベルの問題です）
Ａは、Ｂから借り入れた2,000 万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20 年4 月1 日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
- 抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
- ＡがＥからさらに1,000 万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500 万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物の債権全額の回収を図る方法はない。
- Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
正解：４
【アドバイス】抵当権についての広範囲からの出題です。「抵当権者」、「競落人」、「任意売却による取得者」そして「賃借人」の誰をより保護すべきかを検討させる問題です。
- 誤り。抵当権者は、抵当不動産の賃料債権に物上代位できる。しかし、抵当不動産の賃貸借契約の解除はできない。
- 誤り。短期賃貸借保護の制度は廃止されているため、抵当権設定登記後の賃借権は、たとえ短期賃貸借期間であっても、原則として、抵当権者や競落人に賃借権を主張することができない。なお例外が認められるための要件のひとつに「賃借権の登記がされていること」があるが、本問では「賃借権の登記はされていない」。よって、本肢のＣは、競落人Ｄに対し、甲建物の賃借権を主張することができない。
- 誤り。第二順位の抵当権者が第一順位の抵当権者から、抵当権の順位の譲渡を受けることにより、他の抵当権者に優先して債権全額の回収を図る方法もある。よって、「ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない」とはいえない。
- 正しく正解。Ｆは抵当不動産の売却を受けて新たな所有者になった場合であり、「抵当不動産の競落人」ではない。そこで、抵当権設定登記後の抵当不動産の賃借人Ｃであっても、甲建物に居住する（引渡しを受ける）ことで賃借権の対抗要件を備えているのであるから、賃貸不動産の譲り受けにより新賃貸人となったＦに対して、甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
＞＞＞ポイント
肢２と肢４は、「抵当不動産の賃借権を、当該不動産の所有権取得者に対して主張できるか」という点では共通していますが、肢２は抵当不動産の「競落人」に対するもの、肢４は抵当不動産を「任意の売買で取得した者」に対するものであり、それぞれで賃借人の保護要件が異なっています。必ずしも易しい問題ではありませんが、出題された平成20 年度での正答率はそれほど低くはありませんでした。
