H20年－問9・売主の担保責任(権利関係)
難易度 ★★（普通レベルの問題です）
宅地建物取引業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないＢに売却した場合のＡの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- 売買契約で、Ａが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
- 甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。
- Ｂが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から１年以内にＡの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、１年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
- 売買契約で、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａが知っていたのにＢに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。
正解：１
【アドバイス】「売主の担保責任」に関する基本的な知識の問題です。宅建業法の「８つの制限」で学習した、「民法の瑕疵担保責任」と「宅建業法の瑕疵担保責任」との関係を思い出してください。
- 誤りで正解。民法では、売主の担保責任は、特約により排除することもできる。これに対し、宅建業法では、民法の規定よりも買主に不利な内容の特約は無効であるが、その場合は、民法の規定に従い、買主は「瑕疵発見の時から１年以内」であれば、売主に対して瑕疵担保責任を追及できる。「引渡しの日から２年間」ではない。
- 正しい。抵当権の行使により売買した不動産が競売されて所有権を失った買主は、抵当権が設定されている不動産であることについて善意悪意を問わず、売主に対して損害賠償請求及び契約の解除ができる。
- 正しい。瑕疵担保責任を追及する場合、買主は、瑕疵の存在を知ってから1 年以内に、売主の瑕疵担保責任を追及する意思を表明して（裁判外で明確に告げて）いればよい。「瑕疵の存在を知ってから1 年以内に訴訟を提起すること」までは必要ない。
- 正しい。売主の担保責任は特約により排除することもできるが、売主が知っていながら告げなかった欠陥等の事実（及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利）については、責任を免れることができない。
＞＞＞ポイント
科目間の横断的知識を要求している点で、目新しい出題傾向と見ることもできます。しかし、内容は宅建業法で学習したことです。本試験頻出事項である肢２で間違えてはいけません。
