H20年－問10・賃貸借(権利関係)
難易度 ★★（普通レベルの問題です）
Ａは、自己所有の甲建物（居住用）をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50 万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 賃貸借が終了した場合、ＡがＢに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。
- Ａが甲建物をＣに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継される。
- ＢがＡの承諾を得て賃借権をＤに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権（敷金が存在する限度に限る。）はＢからＤに承継されない。
- 甲建物の抵当権者がＡのＢに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がＢからＡに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。
正解：１
【アドバイス】「原状回復義務」、「敷金返還債務」及び「賃料債権への物上代位」を問う複合問題です。
- 誤りで正解。社会通念上通常の使用をした場合における通常損耗については、本来賃貸人が負担すべきものである。しかし、「補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明確にされているなど、その旨の特約が明確に合意された」ときには、賃借人に負担させることができる（判例）。
- 正しい。賃貸不動産が譲渡され、譲受人が賃貸不動産について所有権移転登記を備えたならば、賃貸人の地位が移転するとともに、新賃貸人となった者に賃借人に対する敷金返還債務が承継される。なお、賃貸人の地位の移転が認められるために、賃借人の承諾は不要である。
- 正しい。賃貸人と賃借人の賃貸借契約締結に際し、敷金が交付されていた場合、賃貸人の承諾を得て賃借権が譲渡されても、敷金に関する権利義務は、当然に旧賃借人から新賃借人に移転するわけではない。これを移転させるためには、旧賃借人と新賃借人との間に敷金返還請求権の譲渡が必要である。
- 正しい。抵当権者が抵当不動産の賃料債権について物上代位する場合でも、賃料債権について敷金で充当された残りの賃料債権についてのみ物上代位できる。つまり、「未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する」。
＞＞＞ポイント
肢２から肢４は、知識で解答できます。正解肢である肢１は、文章中に、「契約書の条項自体に具体的に明記されている」、「その旨が明確に合意されている」という語句があることから、「いくら何でも、このような場合にまで賃貸人に全額を負担させることはできないだろう」と気付いて欲しいところです。
