H20年－問13・借地借家法(権利関係)
難易度 ★★★（やや難しい問題です）
Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、ＡＢ間で60 年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、ＡＣ間の土地賃貸借契約の期間は、50 年が上限である。
- 土地賃貸借契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にＣが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
- 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30 年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
- ＡＢ間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Ｂが賃借権の登記をしないままＡが甲土地をＤに売却してしまえばＢはＤに対して賃借権を対抗できないのに対し、ＡＣ間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Ｃが甲土地上にＣ所有の登記を行った建物を有していれば、Ａが甲土地をＤに売却してもＣはＤに対して賃借権を対抗できる。
正解：４
【アドバイス】土地賃貸では、民法の適用と借地借家法の適用の違いを明確に区別しましょう。
- 「建物所有目的」で土地を貸す場合には、借地借家法の規定が適用される。それ以外の目的で土地を貸す場合（本問の「土地を平置きの駐車場用地として利用しようとする場合」等）には、民法の規定が適用される。
- 誤り。民法上の賃貸借の存続期間は20 年を超えることができない。これに対し、借地借家法上の借地の存続期間は30 年以上である。よって、本肢ではＡＢ間についてもＡＣ間についても、誤っている。
- 誤り。民法上の賃貸借は、期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときに、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定される。これに対し、借地借家法上の借地の場合、借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときは、「建物がある場合に限り」、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。よって、本肢は、ＡＢ間の賃貸借について誤っている。
- 誤り。民法上の賃貸借は、当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。そこで、「1 年を経過する前」でも解約の申入れができる。これに対し、借地借家法上の借地の場合、借地権の存続期間は30 年とされるから、契約開始から30 年を経過しないと解約申入れができない。よって、本肢は、ＡＢ間について誤っている。
- 正しく正解。民法上の土地賃貸借では、土地賃借権の登記が対抗要件である。そこで、賃借権の登記がないＢは、甲土地を取得したＤに対して借地権を対抗できない。これに対して、借地借家法上は、借地権の登記があるか、又は借地権者が自己の名義で登記した借地上建物を所有していることが借地権の対抗要件である。そこで、対抗要件を備えた借地権者Ｃは、賃借人のいる甲土地を取得したＤに対して、借地権を対抗できる。よって、本肢は、ＡＢ間についてもＡＣ間についても正しい。
＞＞＞ポイント
本問を利用して、「存続期間」、「更新」、「解約の申入れ」及び「対抗要件」等の相違点を整理しておきましょう。
