H20年－問29・鑑定評価基準(税その他)
難易度 ★★（普通レベルの問題です）
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。
- 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
- 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
- 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
正解：２
【アドバイス】２年続けて｢鑑定評価基準｣からの出題です。明らかに正解とならない肢から切って、絞っていくとよいでしょう。
- 誤り。不動産の鑑定評価をする際は、原価法・取引事例比較法・収益還元法の三方式を併用しなければならない。「これらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用」するのではない。
- 正しく正解。土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。
- 誤り。特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。本肢の説明は、「特定価格」についてのものである。
- 誤り。収益還元法は、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
＞＞＞ポイント
肢１は平成13年度第29問肢1、肢3と肢4は平成16年度第29問肢1と肢4で､同様のポイントが出題されています。過去問学習の重要性を示す問題でした。
