H20年－問40・手付額の制限(宅建業法)
難易度 ★★（普通レベルの問題です）
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合に関する次に記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
- Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10 分の３とするとの特約を定めることができる。
- Ｂから法第37 条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
- Ａは、瑕疵担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが瑕疵を発見した時から30 日以内とする特約を定めることができる。
正解：１
【アドバイス】８つの制限についての複合問題です。少なくとも肢２つにまでは絞れるようにしましょう。
- 正しく正解。売主である宅建業者の方からは手付の３倍に当たる額を買主である一般消費者に償還しなければ契約を解除できないとする特約は、買主に有利な内容のものであり、有効である。
- 誤り。損害賠償額の予定及び違約金の額は代金額の10 分の２を超えてはならないため、本肢の特約を定めることができない。
- 誤り。クーリング・オフがされた場合、それにより損害が生じたことを理由とする宅建業者からの損害賠償請求は認められない。
- 誤り。瑕疵担保責任の特約の制限により、瑕疵担保責任を負うべき期間として宅建業法上有効なのは、「引渡しの日から２年以上」である。「かつ、Ｂが瑕疵を発見したときから30 日以内とする特約」は、定めることができない。
＞＞＞ポイント
宅建業法では、原則として「宅建業法の規定に反する特約は無効」です。しかし、例外として、宅建業法の規定に反する特約のうち「買主（申込者等）に不利な内容の特約」だけが無効とされるものがあります。それは、「手付額の制限」（肢１）、「クーリング・オフ」（平成16 年問42 肢1）、及び「瑕疵担保責任の期間についての特約の制限」です。なお、肢３と肢４では間違えないようにしましょう。
