H20年－問43・報酬額の制限(宅建業法)
難易度 ★★★（やや難しい問題です）
宅地建物取引業者Ａ及び宅地建物取引業者Ｂ（共に消費税課税事業者）が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。
- Ａが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05 か月分である。
- Ａが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05 か月分以内であれば、Ａは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
- Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、１か月の借賃25万円（消費税額及び地方消費税額を含む。）、権利金315 万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。）の契約を成立させた場合、Ａは依頼者の双方から合計で30 万円の報酬を受けることができる。
- Ａは売主から代理の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から264 万6,000 円、Ｂは買主から132 万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
正解：２
【アドバイス】「報酬額の制限」に関する問題ですが、単なる計算問題では終わらないため、難易度の高い問題になっています。
- 誤り。居住用建物の貸借に関して、例外として依頼者の一方から賃料の半月分を超える報酬を受領するには、当該依頼者の承諾を要する。この承諾は、「媒介の依頼を受けるときにあらかじめ得ていること」が必要であり、依頼後に承諾を得ても、ここにいう「承諾」とはいえない。
- 正しく正解。事業用建物の貸借の媒介に関して双方媒介を行った宅建業者が双方の依頼者から受領できる報酬限度額は借賃の1 カ月分（及び消費税相当額）以内である。それ以内であるならば、各依頼者からどのような割合で報酬を受けてもよい。
- 誤り。「居住用建物」以外の貸借において、権利金の授受があった場合、賃料の１月分に代えて、この権利金の額を代金の額とみなして算出した額を上限として報酬を受けることができる。本肢では、権利金315 万円の本体価格（税抜き価格）に相当する300 万円は「200 万円を超え400 万円以下」であるから、その際の速算式は「本体価格×４％＋２万円」である。これに消費税額を加えた額を依頼者双方受領するならば、その合計の限度額は29 万4,000 円である。「合計で30 万円の報酬を受けること」はできない。
- 誤り。一取引に複数の宅建業者が代理・媒介として関わっていても、それら全ての業者が受領できる報酬限総額は、売買・交換の場合は「一方媒介の場合の報酬限度額」の２倍以下である。本肢は宅地の売買で、その代金額に消費税額は含まれないため、4,000 万円が本体価格である。そこで、速算式によると4,000 万円×３％＋６万＝ 126 万円と、これに消費税を加算した132 万3,000 円が一方媒介の場合の報酬限度額である。本肢ではＡＢは合計で264 万6,000 円までしか受領できない。
＞＞＞ポイント
たとえば肢３には、「居住用建物以外の貸借で権利金の授受がある場合の報酬限度額の計算」と「権利金の額が200 万円を超え400 万円以下である場合の速算式」の２つのポイントがあります。
